杭州未来科技东房产踩盘日记：西湖区蒋村情况及增值潜力
第一次踩盘，关于蒋村的情况，分享给大家
一、概况
蒋村位于浙江省杭州市区西端，东临文新街道，南接留下街道，西靠余杭区五常街道，北隔古运河与三墩镇相望，属杭州市西湖区辖地。
蒋村板块是未来科技城东概念，至今快速上涨，主要原因是离未来科技城最近的满足未科工作生活人群想要在主城区教育和学区的需求。
蒋村的住宅基本基本没有新盘，以二手房为主，如西溪华府，目前600万以下基本没有楼盘在售。
蒋村部分区域
二、交通
轨交：板块内有5号一条轨交，地铁站为蒋村路、上浙大紫金港站站。
驾车：板块内有杭州绕城高速、文一西路、文二西路、余杭塘路、蒋墩路等，交通非常便利。
三、配套（商业、医疗等）
商业：板块内商业有西溪龙湖天街、西溪银泰百货等大型商业广场。板块内世纪联华等商业分布广泛，能够满足日常需求。
龙湖西溪天街
休闲：板块内有国家级湿地公园：西溪湿地，余杭塘河途径，东有西湖区体育场，有西溪里社区文化小广场等休闲配套场所。
医疗：板块内的三甲医院暂无，医疗资源需要往周边板块去。
四、学区
板块内教育质量较高，学区有竞舟二小、行知二小等教育质量比较不错的好学区，对口初中均为杭州十五中崇德校区，另有纯私立学校绿城育华小学在板块地块内。
幼儿园：西湖区紫荆幼儿园、紫霞幼儿园、西庐幼儿园、山水学前教育蝶园幼儿园、枫华府第幼儿园、杭州初阳幼儿园
小学：竞舟小学、行知二小
中学：杭州十五中崇德校区
民办：绿城育华小学
行知二小
五、增值潜力
从商业发展上来看，目前有智慧产业创业园，在售有商业和产业中心：杭州世茂泰禾中央广场、云启中心，12月底交付了德信云川商务中心，板块本身的商业和产业正在发展中，目前并不出色。
它近年的快速发展和增值，主要是受未来科技城的发展规划影响，它是未科教育溢出的重要影响地，未科想享受西湖区的教育资源最接近的板块和教育资源就是蒋村板块，所以，未科的发展及区域的调整和转移会极大影响板块的发展。
它代表的是未科一些顶尖人士的认可，只要未科的教育资源还没冒出获得一致认可的重点学区和生源的学校出现，它都将在未来很长时间内作为教育投资聚集区存在下去。
总的来看，西湖区的教育资源在整个杭州都是比较受认可的。
而未科的教育需求也真真实实在过去快速上涨的房价中体现了市场一众人员的选择。
这使得地段原属于蒋村在杭州城区并不占优势的点，现在成为连接主城区和未科的独特资源，虽然蒋村本身的产业并不占优，不过依托未科的产业及人才的溢出，及教育资源的优势，蒋村板块成为房产增值的大赢家之一。
#楼市爆料# #杭州楼市#
图一至六南安江北大道。南安实验十小。南安法院。西溪半岛。
图七开始泉州南益名仕华府大门还挺大气。三栋也搞绿化花园。独立电动车充电桩人车分流。
今天客户有6个，自己带了两组，让朋友带了一组，还有三组让他们自己去看的。
让朋友带的那组客户，卓胜微的，今年3月份我带他看了周边的太湖如院，蠡湖国际小镇，没啥想法。又带着去看了钱桥西溪云境和招商雍荣府，天一新城的碧桂园都荟(碧桂园都荟一梯一户的129当时超级满意，但没楼层了)和美的云樾。
本来6月份的时候说要带家里人复看西溪云境的，但今天他爸爸来了说不要看，觉得位置一般，并且把预算提到了260-300万。
今天朋友又带着去看了公园上城，觉得还行。复看了碧桂园都荟，惊喜地听到了还有一两套好楼层129的。
又看了万科臻境和万科青藤公园，觉得这预算买不到一梯一户的，索性万科樟湾国际和建发静学和鸣都不看了，直接又去看了华侨城运河湾。看完觉得华侨城运河118，碧桂园都荟129能考虑考虑。
第二组和第三组客户是我昨天带看的中信泰富玖著的客户和她闺蜜，她昨天看的挺满意，带闺蜜也去看看。我让她们自己去看了，但后面也没啥结果，估计还没考虑好。
第四组客户是我前天带的对比华发中央首府和愉樾天成的客户，今天让他们自己去售楼处复访再对比了。
两个楼盘大配套都一样，但优缺点也不一样，愉樾二期因为装修包折扣少，客户首付够不着，于是就对比的愉樾一期。华发中央首府清退了一套第一排去年价格的房子，最后两个都没想好。
又在群里问我璟萃怎么样，是不是房子在300出头的价位里最好的。我不知道怎么说，只能回一分钱一分货吧，房子还算不错，地段配套和两个中心盘就有点天差地别了。我估计客户是不愿意多加个10万首付，可能压力有点大，也没多说，尊重客户想法。
第五个客户是我自己带的，一大早就看的锡东新城新房。从山河九里看起，一上来算价格就85折，我有点惊呆了，锡东竞争这么激烈了嘛。
又去看了美的云璟，这个项目唯一的缺点就是离高铁比较近。优点是小区绿化超级好，从不拆的售楼处就可以看到都是全冠移植的大树种，户型也是目前市面上最好的户型，尤其123的户型，基本算华发中央首府129的升级版，双阳台，每个房间还都能赠送飘窗，小区双草坪，双泳池，我能说光是绿化和户型这块吊打经开区目前在售新房嘛。
首开是卖的毛坯楼栋，85或者86折，2.2多-2.3万左右。看完不禁感叹隔一两年开发商的户型和小区设计理念就得提升一个档次，有竞争才内卷。不过再次重申下，我不是要推这个楼盘，毕竟高铁对这个楼盘部分楼栋影响还是蛮大，单纯感叹楼盘的迭代更新。
下午看金辉天奕铭著，售楼处有业主在闹，听了一会，好像买的上叠，卖完后才发现露台不能做某些设计(具体啥没听清)，所以来售楼处找销售找说法，啥你当时卖的时候不是这么说的。
客户看完觉得125的小高层还好，中规中矩，不贵，但是个4房。临走时那对闹事的业主对我们说你们买这个楼盘就等着和我们一样，我笑笑，客户也笑笑。
百郦华庭，怎么说呢，客户看完没有get到任何点，那就这样吧。又带客户看周边二手，龙湖九里香堤，小区觉得还行，但价格不算便宜，户型也一般。融创东方御园，小区觉得一般，户型也不大行，但房子里通风真舒服。
映月华府，户型不错，就是小区一般，价格很贵。美的公园天下，里面唯一人车分流的小区环境不错的，房子户型也还行，就是最便宜毛坯110多平的也得2.5左右，还没加上各种税费装修，说回去考虑考虑。
第6组客户是我带第5组客户时候抽空带去山河九里的，客户朋友也买了这个小区，特价房低于85买的，客户也想和朋友买在一起。今天看了下，觉得还可以，后面会带着老婆复访。
说真的，今天锡东一圈看下来，周边楼盘销售都在当着客户面吐槽华润，理直气壮破85折卖。我不予评价。
今天很忙，但很高兴。明天又是忙碌的一天#无锡头条#
一边是社保都限售，一边是万人摇板块都不好卖
最近杭州的新房市场也是一个矛盾的市场。
一边，房子不好卖，很多开发商全靠中介分销卖房；而另一边，不少项目依然供不应求，拼社保、限售屡见不鲜。
好卖的房子，都非常难买：
比如：古墩彩虹轩，精装2.81万/㎡，最近开盘社保拼到165个月！而且还要限售5年！
比如：滨康天曜城，195㎡超大户型，总价在1000万以上，竟然开盘第一时间就被抢光。
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更不用说：
和品，起步就是顶格社保！
九龙仓天珏，就算是真石漆，中签率也仅有11%！
万科河语光年，就算周边是工地+荒地，有房依旧要76个月社保，中签率仅7.16%。
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另一方面，万人摇的板块房子都不好卖了。
比如，曾经出过万人摇，甚至近3万人摇的大江东，最近核心区的新房潮塘轩加推，中签率高达51.36%！
再比如，出过万人摇的市北西，花曜里加推，中签率68.87%！
花屿观澜、中签率高达32%！无房家庭中签率逼近50%！
更不用说：
滨江浦沿的江荣府和滨耀学府，最近一次开盘都是开盘卖不完，有的甚至开了中介分销；
萧山南部卧城的大量新房项目，开发商压力山大，房子不好卖；
萧山姑娘桥的TOD项目，曾经差点限售，如今开盘就流摇。
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二手房成交量暴涨23%！但依然有红盘房价跳水
杭州的二手房市场，一边是成交量回暖，多个红盘成交量回升；另一边多数板块依然在降价卖房。
截至11月29日，杭州本月成交二手房3259套。
相比上个月的2637套，11月还没结束，成交量就已经环比上涨23.59%！
曾经大跳水的西溪公馆，如今不仅房价稳定在了4万/㎡。
而且近一个月成交了9套！平均每3天就卖出1套二手房！
与此同时，很多地方房价依然在跌！
大江东核心区，东湖城上半年成交价已经达到2.93万/㎡。
可如今，价格已经回落到2.5万/㎡左右，甚至能看到2.3万/㎡的挂牌价。
三塘的锦绣华府，交付后，二手房一度冲破11万/㎡！
如今挂牌价已经跌破6万/㎡！半年房价腰斩！
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截然不同的2个表述，透露了楼市未来走向
政策上，最近2篇官方消息对房地产，似乎有截然不同的表述
第一个：
11月24日的人民日报发表了国务院副总理刘鹤的文章，标题是《必须实现高质量发展》。
文章中明确指出：
“顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。”
注意几点：
1、“分类指导”、“顺应居民高品质住房需求”、“良性循环”是3个新表述；
2、这次提到房地产，是在“要以深化供给侧结构性改革为主线”这一章节中；
3、同时提到的，还有基建、碳中和相关，新的区域增长极；
也就是说，至少在这两年，房地产仍然是国家的重要产业！是扩大内需的关键！
